「土地購入の流れ」と「購入する際の注意点3つ」

2020年3月20日

前記事「土地を探す前に知っておきたい ポイント4つ 資金計画も立てよう」で”土地を買うってどういうことか?”を調べました。

・ポイント4つ 接道義務、用途地域、建ぺい率、容積率

・イメージを固めて資金計画を立てる

まずは正しい土地・エリア選びの視点をもつこと、それから土地を実際に目で見てチェックできるようになることが、不動産会社の都合で土地探しをすることにならないために重要になってきます。

今回は「土地購入の流れ」と「購入する際の注意点3つ」について。

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「土地購入の流れ」


関連記事 どこに家を建てよう?失敗しない土地探しのポイント

住みたい土地のエリアを決める

住みたい土地のエリアを決める。。エリアの決定には自分が住む場所に何を求めるかがカギ。

生活の利便性を求めるのか、良質な住環境を求めるのか、など。

具体的な土地探しはエリア決定後に行う。

建てたい家をイメージする

土地を探す前に 自分の建てたい家・理想の家のイメージを固めて、建てたい家に必要な土地の条件を考える。

本や雑誌なども参考にする。他にも住宅展示場などで、最新の住宅設備や構造の違いなどを見てどんな設備で家を建てるかを考えてみることが建築業者を選ぶ決め手になる。

土地を探しを業者に依頼する

土地購入から家づくりをする場合には、まず家づくりを依頼する業者 (不動産業者や建築業者)を決めてから、業者に土地の要望を提出する。業者が土地の情報収集をしたのち、要望に合う土地を絞り出して提案してくれる。

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注意点1

「家を建てられる土地かどうか?」

市街化区域であっても用途地域によっては、家を建てられない土地もあることは先に述べたとおり。「工業専用地域」には家を建てられません。購入したい土地が家を建てられる用途地域に該当するかどうかの確認は必ず行いましょう。

要望に合う土地が見つかったら、業者に事前確認をお願いする

建主の要望に合う土地を見つけたら、業者が土地の事前確認を行う。

(事前確認とは、土地に関する状況を確認すること。前面道路の幅員や敷地の寸法、敷地の高低差、地盤調査など。事前確認をしないと、その後土地の整備などで思わぬ費用がかかる場合がある。依頼する建築業者には必ず事前確認を行う。)

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注意点2・注意点3

「購入したい土地にセットバック(SB)部分があるかどうか?」

「土地費用の他にお金がかかるかもよ?」

詳しくは下に関連記事 「購入する際の注意点3つ」 があります

実際に土地を確認

事前調査をした上で、業者が土地の資料を紹介。その中で気に入った土地については、建主が実際に確認する。建てたい家のイメージに合った土地かを主に見ておく。

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業者が土地について調査

欲しい土地の土地周辺の状況を調査

1 近隣調査。学区、ゴミ置場、自治会、組合など

2 役所・法律関係調査。都市計画、道路、上下水道、遺跡など、家を建てるにあたり、建築法規全般に関する調査

建築プランが定まった後に「法的制約」でプラン変更にならないように!土地を買う前に調べる。

3 費用の見積もり。上下水道工事、造成工事などの要否を調べたり、測量などをする。

土地を測量→土地の価格の見積もりや工事の要否を調べる。土地の状況によって工事が必要ならば工事費用の見積もりがいる。

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買付証明書の提出

土地購入の予約・意思表示をするため、業者に対して買付証明書を提出する。ただし買付証明書を提出すること=売買契約でないので、提出後にキャンセルすることが可能

住宅ローン事前審査※重要!

住宅ローンの正式な審査は土地購入成立後。借り入れできる額がわからないと土地を購入できるかわからないため、住宅ローンの事前審査というのは非常に大事!事前審査をして購入費用を借りられるかの確認をしておくこと。


関連記事 事前審査をするのは何のため?

土地売買契約※非常に重要!

土地の取り扱い業者と土地の売買契約を結ぶ前に、宅地建物取引士によって重要事項説明が行われます。

慎重に取り組む‼

重要事項説明では、重要事項説明書に記載された「対象物件に関する事項」「取引条件に関する事項」について詳しい説明を受ける。土地を買うか買わないかの最終意思決定をすることになりますので、検討の時間を十分にとり、疑問点があれば解消すること。十分に納得することができた場合にのみ、土地売買契約を結ぶ。

住宅ローンの本審査申し込み

住宅ローン事前審査に通っていれば、土地購入の条件が変わっていない限り本審査にも通ります。

住宅ローン本審査申し込みの際には建築業者の担当者が同席し、契約書の記入も担当者と行う。

金銭消費賃貸契約(金消契約)

住宅ローンの申し込み後、金銭消費賃貸契約(以下、金消契約)を結びます。住宅ローンの申し込みは本審査の申し込みに過ぎませんので、正式にお金を借りるにはこの金消契約が必須

土地購入

金消契約が済んだら、次は土地代金の残金を支払います。土地の売主が買主へ土地を引き渡す際に所有権を移転し、名義を買主に変更する。

土地を購入する流れの中で大事な行程である
・住宅ローン事前審査
・土地売買契約での重要事項説明

の2つは丁寧に行う。これらを経て土地の購入は完了。

ここまでが土地を購入するまで、のざっくりした流れです。

土地を購入する際の注意点3つ

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はじめにも書きましたが

1 家を建てられる土地かどうかを確認する

市街化区域であっても用途地域によっては、「工業専用地域」には家を建てられません。購入したい土地が家を建てられる用途地域に該当するかどうかの確認は必ず行いましょう。

2 敷地の後退部分=セットバック部分は敷地面積に入らない

セットバックとは
建築基準法における道路は、原則として幅員4m以上、指定がある場合には6m以上の幅員が必要。
よって敷地の前面道路がこの幅員に満たない場合には、道路の両側で均等に敷地位置を下げなくてはなりません。これをセットバックといいます。 セットバックとは 、このように道路を定められた幅員にするため敷地を後退させること。

セットバック部分の面積は、建ぺい率や容積率を計算する際の敷地面積から除かれるため、もしセットバック部分があったとしたら、「建築計画を実現できる敷地面積が確保できるか」も合わせて確認すること。


関連記事 セットバック有りの土地とは?購入する際の注意点からお金の問題まで

3土地費用の他にお金がかかる場合も!

土地自体の費用の他に隠れた費用、主な3つ。

・土地の造成・インフラ工事が必要な場合
・購入したい土地が農地の場合
・購入したい土地に境界標がない場合

この3つは次回記録していきます。 次記事>>「土地費用の他にかかるお金」「税金」について

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まとめ

”結局お金さえあればどうにでもなるんでしょ~"と

宝くじなんて当たったこともないくせに(笑)思ってしまいがちだけど、必要なことをきちんと知った上で計画たてないと、、、お金だけじゃ理想の家には近づけないんでしょうね💦

注文住宅の無料相談窓口 auka(アウカ) さんで土地購入のことを調べました。

誰でもわかる!土地購入の流れ・注意点と掛かる3つの税金も徹底解説

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